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股票新聞︰越秀房地產在8月13日上市後,給出了一個半年一次的驚喜答案。其業績增長率超出預期。營收同比增長114%。股東淨利潤同比增長42.4%。核心淨利潤增長63.2%。詳情如下︰

-營業收入約為217.9億元,比去年同期增長114.4%。

– 權益持有人應佔溢利約為人民幣18.7億元,同比增長42.4%;核心淨利潤*約為人民幣18.3億元,同比增長63.2%。

-中期股息為港幣0.053元,較去年同期增加26.2%。

-截至2019年7月31日,累計合同銷售額為407.39億元,比去年同期增長35%,比2019年目標增長60%。

8月14日,越秀房地產的開盤價越來越高,上漲了10%,原因是收益好和其他消息。然而,我們需要注意的是,在房地產政策的嚴格控制下,越秀房地產如何才能取得好的效果,相關的增長能否持續?

一、土儲擴充︰資源整合優勢大

房地產業有三種稀缺資源。一是優質土地,二是營運資金,三是營運能力。孫洪斌曾說過,”無論形勢多麼不確定,房地產公司的選擇都是確定的。”做好兩件事︰買地建房。對越秀房地產這樣一家依賴國資委的國有住房公司來說,它在”買好地”方面有很大的優勢。

第一是以”鐵路+物業”模式為主導的廣州國資委︰在2019年2月,越秀房地產軌道交通規劃歷時近3年,最終敲定。引進廣州地鐵作為第二大股東,雙方合作開發地鐵物業。根據廣州地鐵計劃,廣州地鐵計劃在未來五年內將網絡里程從目前的478公里增加一倍,達到800公里。在此期間,將增建33個車站綜合體,到2000年將增加2000公里。在此背景下,許多潛力巨大的土地將誕生。

作為戰略合作伙伴,越秀房地產預計將以合理的價格直接從廣州地鐵獲得這些項目,而無需參與投標和拍賣以承受高壓。到2019年,越秀房地產已獲得3個與地鐵相關的項目,總建築面積為325萬平方米。預計今後每年將有節奏地收購1/2軌道項目。

股票新聞之國有房企情況如何?

其次,越秀房地產也充分利用國有企業的身份優勢,通過國有企業、工業用地等多種方式的合作,擴大土地儲備。2019年上半年,越秀房地產在7個城市成功獲得14塊優質土地,總建築面積374萬平方米。

值得一提的是,舊的改革也是越秀房地產獲得低成本、高質量土地的重要途徑。在過去的30年里,越秀房地產已經重建了800多萬平方米,參與了天河建設區、二沙島、佛山南浦村、廣州造紙廠等的改造,積累了成功的經驗。2019年7月24日,越秀房地產投資210億元,參與了廣州仁東村的舊改造。預計在未來幾年內,該項目將為越秀房地產提供600多億元的價值。

二、融資優勢︰多渠道低成本

如果商品房開發過程是抽象的,但它也是一個簡單的制造業,購買材料-生產-銷售-這並不復雜。與普通商品相比,房地產自然擁有沉重的資產和更多依賴資本的長期房地產。目前的環境是降低杠桿、控制房價和穩定發展。這也意味著資金將變得稀缺。

越秀房地產作為一家可靠性較高的國有企業,在融資渠道和融資成本方面具有顯著優勢。從銀行貸款、公司債券等傳統融資渠道來看,越秀房地產的利率低于其他競爭對手。2019年上半年,越秀房地產的平均貸款利率為4.76%,較上年同期下降6個基點。期間,越秀發行了25億元國內公司債券,利率分別為3.85%(3+2年)和3.93%(3+2年)。相比之下,在2019年第二季度,大型房地產公司的短期美元債券息票飆升至2019年第二季度的近10%,一些中小型住房公司甚至達到15%。

越秀房地產除了傳統的融資渠道外,還有一種特殊的”房地產+基金”土地收購模式,面對一些高投資項目,國有母公司集團(越秀集團)是首家投資該項目承擔投資和風險的企業。越秀房地產在實際成熟時回購股票,在現金流管理方面享有高度的靈活性。自2013年以來,越秀房地產多次使用這一模式,利用資本雄厚的母公司煽動杠桿,獲得高價項目。

股票新聞︰2019年5月,越秀房地產通過其子公司與廣州地鐵簽署了股權轉讓協議,並以78.5億元的總成本收購了羅港和汕頭港項目。

同時,越秀房地產與越秀集團全資子公司廣州越秀簽訂了兩份期權合同,規定廣州越秀將購買上述項目。越秀房地產可以根據期權回購項目的權益,在約定的時間內簽訂合同。

根據公告,越秀地產預計將在2019年第四季度行使期權。

換句話說,在母公司集團的幫助下,越秀房地產在5月份成功地鎖定了兩個高價地鐵項目,沒有花費一分錢,付款時間被直接推遲到至少半年後。五年多來,由于這種模式,越秀房地產能夠在積極購買高價土地的同時,維持較低的淨負債率。

股票新聞︰三、沖擊千億背後的壓力與隱憂

通過以上分析,我們認為越秀房地產在獲得土地資源和資金方面具有一定的低成本優勢。在嚴格控制房地產土地和金融的情況下,這一優勢被放大為實現過度增長的機會。然而,受到攻擊的越秀房地產也面臨著巨大的壓力和擔憂。

股票新聞之國有房企情況如何?

目前,越秀的土地儲備布局主要集中在大海灣地區的幾個城市。全國布局比較落後。截至2019年6月30日,越秀房地產擁有約2152萬平方米的土地儲備,分布在全國17個城市,包括廣州。這一比例佔39.9%,大海灣地區其他城市約佔8.1%。然而,隨著規模的不斷擴大,不可避免地需要更廣泛的地理需求來支持快速增長。在日益激烈的競爭中,開拓新的城市並找到立足點是不容易的。

2019年,越秀房地產繼續加大征地力度。今年上半年,該公司投資374萬平方米的新土地。與2018年上半年相比,增長超過50%,進入深圳、成都和鄭州三個城市。其中,新的大型工程主要來自鐵路運輸,舊的改革和土地國王.其中,廣州地鐵三項工程總造價超過200億元(兩個資產不佔);廣州立仁村舊改造項目預計總投資210億元;首次進入深圳市寶江港公益區拍賣,總價59908億元,零配件19610平方米。

然而,軌道交通、舊改造、土地承包等普遍存在的問題在發展周期中是無法控制的,項目的及時消化和試驗也是巨大的。首先,軌道交通項目受到政策的影響很大,一旦政策發生變化,項目本身的進度可能會不可逆轉地擴大,同時軌道交通項目相對特殊,對房地產項目的設計和建設有很高的技術要求。

其次,舊的改造工程涉及大量的過程和相關各方,拆遷工作的任何一部分都會影響到生產的進展,對于麗蓮東村的老改造工程,越秀房地產的拆除和開發條件估計要8年才能完成,前線足夠長,一旦拖延,就會更加困難。

最後,越秀參與了大灣地區一個重要城市深圳的開發。然而,土地國王項目的問題正在瓦解。地價過高,房價受到嚴格控制。在這種情況下,土地之王沒有多少經營空間。越秀以高價收購的王氏項目的發展歷史並不十分成功,其中一些項目已經運營了五年之久。

總結︰

綜合起來,在日益激烈的房地產競爭和更加嚴格的行業控制下,國有企業/中央土地在土地和融資資源方面的優勢已被充分放大。越秀房地產是一家地方高質量的國有企業。抓住時代機遇,迅速實現規模和業績增長。它面臨的困難也是顯而易見的。首先,國家的擴張進程緩慢,新城市進入城市,競爭激烈,成本高。第二,支持土地儲備、舊改革或土地國王項目的運營和交易能力。要求更高。

此外,2019年上半年,房地產開發商包括中國海外開發、保利地產、建發等大型國有企業、中央企業和地方國有企業。在國際上,有不同的土地收購、銷售和業績結轉。加速,這是否是國有住宅企業崛起的跡象?我們拭目以待。

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